Kaucja przy wynajmie mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć!

Podczas negocjacji umowy najmu lokalu niemal na pewno pojawi się temat wysokości kaucji. Tylko, czym właściwie ona jest? Ile powinna wynosić? Czy jest zwrotna? W jakim celu jest wnoszona? Tego wszystkiego dowiesz się z niniejszego artykułu.

Czym jest kaucja?

Kaucja jest ustaloną z góry kwotą, którą wynajmujący pobiera od najemcy w momencie podpisania umowy. Takie działanie ma na celu zabezpieczenie na wypadek niewywiązywania się z warunków umowy, na przykład poprzez niepłacenie czynszu w terminie lub spowodowanie szkód w lokalu i ich nieusunięcie. Kaucji nie pobiera się, jeśli wynajem dotyczy lokalu zamiennego lub socjalnego.

Ile powinna wynosić kaucja za wynajem mieszkania?

Prawo polskie określa jedynie górną granicę – wynosi ona dwunastokrotność miesięcznego czynszu, lub jego sześciokrotność dla wynajmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, według stawki obowiązującej w dniu podpisania umowy.

‍Wynajmujący może jednak ustalić kwotę kaucji na dowolnym niższym poziomie, lub całkowicie zrezygnować z jej pobierania. Zazwyczaj jednak wynajmujący decydują się na równowartość dwu- lub trzymiesięcznego czynszu. Kwota kaucji podlega negocjacji.

Kiedy kaucja nie podlega zwrotowi?

W sytuacji, gdy stan mieszkania w dniu zakończenia wynajmu jest gorszy, niż przy jego rozpoczęciu. Kaucja służy za zabezpieczenie na wypadek spowodowania i nieusunięcia szkód przez najemcę. W związku z tym, koszt poniesiony na poczet niezbędnych napraw zostanie z niej potrącony, co będzie skutkować zwrotem niepełnej kwoty lub niezwróceniem jej w ogóle.

Należy pamiętać, że zużycie sprzętów wynikające z ich używania zgodnie z przeznaczeniem nie jest podstawą do zatrzymania kaucji. Na jej rozliczenie wynajmujący ma 30 dni.

Czy kaucję można rozłożyć na raty?

Kaucja to opłata, która jest uiszczana w momencie zawierania umowy i w związku z tym jest warunkiem niezbędnym do jej podpisania. W świetle prawa nie jest więc możliwe rozłożenie tego wydatku na raty spłacane już po rozpoczęciu używania lokalu przez najemcę. Czasem jednak może się zdarzyć, że wynajmujący zgodzi się na opłacenie kaucji w kilku ratach, choć takie sytuacje mają miejsce niezwykle rzadko.

Jaki jest cel kaucji?

Przede wszystkim, ma ona zabezpieczyć właściciela mieszkania poprzez zapewnienie mu pewnej rezerwy finansowej na poczet ewentualnych napraw. Z tego powodu jej wysokość często zwiększa się, gdy na przykład najemca wyraża chęć zamieszkania ze zwierzętami.

Kaucja zapewnia również pewien komfort najemcy, ponieważ w momencie zdawania lokalu nie będzie musiał w pośpiechu organizować środków na pokrycie kosztów związanych z przywracaniem mieszkania do pierwotnego stanu.

Jednocześnie, kaucja może służyć jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu lub niezapłacony czynsz.

Podstawa prawna kaucji za wynajem mieszkania

Zasady określające maksymalną kwotę kaucji, a także termin jej zwrotu, określa Art. 6 rozdziału 2 „Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego”. Przepisy pozostawiają jednak duże pole negocjacji między stronami umowy.

Co pokrywa kaucja w wynajmie nieruchomości?

Jej celem jest pokrycie finansowania napraw rzeczy uszkodzonych przez nieodpowiednie używanie oraz kosztów wynikających z niedopełnienia obowiązków przez najmującego. Jeśli zatem jest on zobowiązany do odmalowania ubrudzonych przez siebie ścian, albo przemaluje je na inny kolor bez uzgodnienia tego z wynajmującym, ze środków z kaucji opłacana jest usługa malarzy (lub zakup narzędzi i wykonania napraw przez właściciela).

Warto jednak pamiętać, że środki przekazane właścicielowi mieszkania przy podpisywaniu umowy nie mogą zostać zaliczone na poczet ostatnich czynszów. Innymi słowy, najemca musi płacić za wynajem do samego końca, zaś kaucja jest rozliczana osobno, już po zdaniu mieszkania.